อยากกู้ผ่านง่าย ซื้อบ้านหลังแรกต้องรู้ 5 ข้อเกี่ยวกับ “เงินเดือนและภาระหนี้”

ภาพฝันบ้านหลังแรกจะใกล้ขึ้นทันที ถ้าเข้าใจว่าธนาคาร “มองเราอย่างไร” เวลาพิจารณาสินเชื่อบ้าน บทความนี้เล่าแบบจับต้องได้ ไม่เน้นทฤษฎีล้วน แต่ให้วิธีคิด ตารางคำนวณเร็ว และเช็กลิสต์ที่ใช้ยื่นได้จริง

---

สรุปสั้นก่อนลงลึก

• ตั้งเป้า ค่างวดบ้าน ≤ 35–40% ของรายได้ต่อเดือน (หลังหักหนี้อื่น)

• รักษา DTI/DBR (สัดส่วนหนี้ต่อรายได้) ให้อยู่ราว ≤ 40–50%

• เตรียม เงินดาวน์ 10–20% และ ค่าใช้จ่ายวันโอนราว 3–5% ของราคาบ้าน

• วินัยเครดิตต้องแน่น: ไม่มีค้างชำระ 12 เดือนหลังสุด

• เอกสารรายได้/การเงินต้อง “สะอาดและสม่ำเสมอ”

---

1) เข้าใจ “DTI/DBR” ให้ขาด: เพดานที่ทำให้ผ่านง่าย

DTI/DBR = ยอดผ่อนหนี้รวมต่อเดือน ÷ รายได้ต่อเดือน
ธนาคารตีความต่างกันเล็กน้อย แต่ภาพรวม ไม่ควรเกิน ~40–50%

วิธีคุม DTI ให้น่ามอง

• รวมผ่อนทุกอย่าง (รถ/บัตร/ผ่อนของ/กู้บุคคล) ให้ครบ แล้ว “ออกแบบค่างวดบ้าน” ทีหลัง

• ตั้งกรอบ ค่างวดบ้าน ≤ 35–40% ของรายได้ (ยิ่งต่ำยิ่งผ่านง่าย)

• ถ้า DTI สูงเกิน:
  ▸ ปิดหนี้ดอกสูง/รีไฟแนนซ์ให้ค่างวดลด ▸ เพิ่มผู้กู้ร่วมที่รายได้มั่นคง ▸ เลือกผ่อนยาวขึ้นเพื่อลดค่างวด

สูตรเร็ว

วงเงินค่างวดบ้านที่ปลอดภัย ≈ (เพดาน % × รายได้ต่อเดือน) − (ค่างวดหนี้เดิม)

ตัวอย่าง

• รายได้ 40,000 บ./เดือน, หนี้เดิม 6,000 บ./เดือน, กำหนดเพดาน 40%

• เพดานค่างวดรวม = 16,000 → ค่างวดบ้านที่ควรตั้ง = 10,000 บ./เดือน

ตารางมองภาพรวม (ดอกเฉลี่ย 6%/ปี, ผ่อน 30 ปี)

หมายเหตุ: ตัวเลขเป็นประมาณการ วงเงินจริงขึ้นกับอัตราดอกเบี้ย โปรโมชันธนาคาร และอายุผ่อนที่เลือก

---

2) เงินเดือน “เท่าไหร่ถึงพอ” และโครงสร้างรายได้แบบที่แบงก์ชอบ

ธนาคารไม่ได้ดูแค่ “ยอดเงินเดือน” แต่ให้คะแนน ความสม่ำเสมอและพิสูจน์ได้

พนักงานประจำ

• เงินเดือนประจำ + OT/คอมมิชชัน “ที่เข้าบัญชีสม่ำเสมอ”

• อายุงานควร ≥ 6–12 เดือน (ผ่านโปร/สัญญาถาวรยิ่งดี)

ฟรีแลนซ์/เจ้าของกิจการ

• ดู Statement 12 เดือน + เอกสารภาษี (ภ.ง.ด.90/91) / งบการเงิน

• รายรับต้อง “ไหลเข้าบัญชีจริง” สม่ำเสมอ

หลักคิดง่ายๆ

• หากอยากผ่อนบ้าน 10,000 บ./เดือนแบบสบายๆ รายได้รวมควร ≥ 30,000–35,000 บ./เดือน และหนี้อื่นน้อย

เคล็ดลับทำให้รายได้ “น่าเชื่อถือ”

• ให้เงินเดือน/รายรับเข้าบัญชีเดียวกันต่อเนื่อง

• ลดยอดเวียนเข้า–ออกที่ไม่จำเป็นก่อนยื่น 3–6 เดือน

• ยื่นเอกสารรายได้เสริมที่พิสูจน์ได้ (ค่าเช่า, ค่าจ้างประจำ, สัญญาจ้าง)

---

3) บริหาร “หนี้เดิม” ให้โปรไฟล์สะอาดก่อนยื่น

เป้าหมาย: ทำให้ DTI ต่ำลง และประวัติเครดิต “ใส”

ลงมือแบบเป็นขั้น

• ปิดหนี้บัตร/ผ่อนของดอกสูงก่อน (ดอกแพง + ค่างวดเล็กน้อยแต่ทำ DTI ดูไม่ดี)

• รีไฟแนนซ์/ยืดงวดหนี้รถให้ค่างวดลดลง (แม้ดอกรวมสูงขึ้น แต่ช่วยผ่านเกณฑ์)

• งดเปิดบัตร/สินเชื่อใหม่ 2–3 เดือนก่อนยื่น

• ใช้บัตรเครดิตไม่เกิน 30% ของวงเงิน และจ่ายเต็มตรงเวลา

• ตรวจเครดิตบูโรล่วงหน้า 1–2 เดือน แก้ไขความผิดพลาด/เคลียร์ค้างชำระ

ธนาคารชอบผู้กู้ที่ 12 เดือนหลังสุด “ไม่เคยค้าง” และไม่มีบัญชีสถานะเสี่ยง

---

4) เงินดาวน์, LTV และ “ค่าใช้จ่ายวันโอน” ที่หลายคนมองข้าม

แม้มีโปร LTV สูงบ้างเป็นช่วงๆ แต่ถ้าอยากผ่อนสบายและผ่านง่าย แนะนำเตรียม เงินดาวน์ 10–20%

ค่าใช้จ่ายรอบโอน (กันไว้ ~3–5% ของราคาบ้าน)

• ค่าโอน–จดจำนอง

• ค่าประเมินหลักประกัน/ค่าธรรมเนียมธนาคาร

• ประกันอัคคีภัย ปีแรก (มักบังคับ)

• อากร/อากรแสตมป์ (ตามกรณี)

เทคนิคต่อรอง

• ต่อรองโครงการ: ฟรีค่าโอนบางส่วน/แถมเฟอร์ฯ/ค่ากองกลาง

• ต่อรองธนาคาร: ขอเว้น/ลดค่าธรรมเนียม และขออัตราดอก “แพ็กเกจรวม”

---

5) เลือก “อายุผ่อน & แพ็กเกจดอกเบี้ย” ให้เข้ากระเป๋า

• ผ่อนยาว (เช่น 30 ปี) → ค่างวดต่ำลง (DTI สวย) แต่ดอกเบี้ยรวมสูง

• ผ่อนสั้น → ค่างวดสูง (ผ่านยากขึ้น) แต่ปิดหนี้เร็ว ดอกเบี้ยน้อยรวม

• ดอกบ้านนิยม โปร 3 ปีแรก: Fix/Step/อิง MRR → หลังโปรจะ “ลอยตัว”
  อย่าดูแค่ปีแรก ให้คำนวณ ค่าเฉลี่ย 3 ปีแรก + อัตราหลังโปร ด้วย

• วางแผน รีไฟแนนซ์ช่วงปีที่ 3–5 ถ้าดอกขึ้นสูง และโปรไฟล์เราดี

---

ตัวอย่างครบวงจร (เห็นภาพใน 1 นาที)

เป้าหมาย: หา “ราคาบ้านที่เหมาะ” กับรายได้

• รายได้ 40,000 บ./เดือน, หนี้เดิม 6,000 บ./เดือน

• เพดานค่างวดรวม 40% = 16,000 → ค่างวดบ้านที่ปลอดภัย = 10,000 บ./เดือน

• ที่ดอกเฉลี่ย 6% ผ่อน 30 ปี → กู้ได้ราว 1.67 ลบ.

• ถ้าดาวน์ 10% → “ราคาบ้านเหมาะสม” ≈ 1.85–1.90 ลบ.

• กันค่าใช้จ่ายวันโอน 4% ≈ 74,000 บ. (ประมาณการ)

อยากได้บ้านแพงขึ้น?
▸ เพิ่มผู้กู้ร่วม (รายได้ดี/หนี้ต่ำ) ▸ ปิดหนี้ดอกสูงบางส่วน ▸ ผ่อนยาวขึ้น (ถ้าธนาคารรองรับ)

---

เช็กลิสต์เอกสาร (เตรียมครบ โอกาสผ่านสูง)

พนักงานประจำ

• สลิปเงินเดือน 3–6 เดือน + หนังสือรับรองเงินเดือน

• Statement 6–12 เดือน (เห็นเงินเดือนเข้า/คงเหลือปลายเดือนสวย)

• สำเนาบัตร/ทะเบียนบ้าน + ใบจอง/สัญญาจะซื้อจะขาย

ฟรีแลนซ์/เจ้าของกิจการ

• Statement 12 เดือน (รายรับจริง สม่ำเสมอ)

• ภาษี (ภ.ง.ด.90/91) ปีล่าสุด 1–2 ปี / งบการเงิน (ถ้ามี)

• ทะเบียนพาณิชย์/หนังสือรับรองนิติบุคคล และเอกสารรายได้เสริมที่พิสูจน์ได้

---

แผน 30–60 วัน ก่อนยื่นกู้ (ทำตามนี้ทีละสัปดาห์)

สัปดาห์ 1–2

• ตรวจเครดิตบูโร / ปรับวินัยบัตรให้ต่ำกว่า 30% ของวงเงิน

• สรุปหนี้เดิมทั้งหมด วางแผนปิด/รีไฟแนนซ์รายการดอกสูง

สัปดาห์ 3–4

• รวบรวมเอกสารรายได้ให้ครบ (สลิป/Statement/ภาษี)

• ซ้อมคำนวณ DTI และค่างวดบ้านเป้าหมาย

สัปดาห์ 5–6

• เลือก 2–3 แบงก์ที่เงื่อนไขเหมาะ (A แผนหลัก, B สำรอง)

• ขอ Pre-Approval เพื่อรู้เพดานชัด ก่อนวางเงินจองจริง

---

คำถามที่พบบ่อย (ย่อและชัด)

• เงินเดือน 20,000 บ. ซื้อบ้านได้ไหม?
  ได้ ถ้าไม่มีหนี้อื่น ค่างวดราว 30–35% = 6,000–7,000 บ./เดือน → วงเงินกู้คร่าวๆ ~1.0–1.2 ลบ. (ดอก 6%, 30 ปี)

• มีหนี้รถอยู่ ควรยื่นเลยไหม?
  เช็ก DTI ก่อน ถ้าเกิน 45–50% รีไฟแนนซ์/ยืดงวด/โปะบางส่วนให้ค่างวดลด แล้วค่อยยื่น

• ฟรีแลนซ์ผ่านยากไหม?
  ไม่ยาก หาก Statement สวย รายรับสม่ำเสมอ และยื่นภาษีจริงครบถ้วน

---

สรุป “5 ข้อที่ต้องรู้” แบบกระชับ

1. กำหนดค่างวดบ้าน ≤ 35–40% ของรายได้ เพื่อให้ DTI ดูดี

2. เคลียร์/ลดหนี้เดิม โดยเฉพาะดอกสูงก่อนยื่น

3. เตรียมเงินดาวน์ 10–20% + ค่าโอน 3–5%

4. ทำเอกสารรายได้ให้สะอาดและสม่ำเสมอ (สลิป/Statement/ภาษี)

5. เลือกอายุผ่อนและแพ็กเกจดอกที่เหมาะ พร้อมแผนรีไฟแนนซ์ในอนาคต

ทำความเข้าใจ 5 ข้อนี้ แล้ว “ออกแบบตัวเลข” ของเราให้บาลานซ์ ระหว่างเพดานธนาคารกับคุณภาพชีวิต แค่นี้บ้านหลังแรกก็ไม่ใช่เรื่องไกลเกินเอื้อมอีกต่อไป.